隨著調控政策不斷深入，市場面不斷收窄，一些開發商在開發業態上開始轉向，有的瞄準商業地產，有的瞄向養老地產，當然，也有的瞄向旅游地產。
所謂旅游地產，業界早年即有議論和開發，但是，旅游地產究竟是什么概念，到今天還是像氣味一樣，可以感覺，卻無法準確描述。之所以無法描述，就因為旅游地產實際是個固體的文化作品，包容的內涵太多，個性也十分強烈。而開發旅游地產，是一種長線投資，也是一個文化投資。開發旅游地產不像一般住宅那樣，只需一個簡單的盈利模式，它一定是企業最后的長線投資，文化含量非常高，沒有文化的企業肯定做不好。要開發旅游地產，必須要解決文化概念，也即打造21世紀中國城市的第二生活空間，提供新的生活模式——精神消費模式，只有有了這個理念，加以各個層面的完善落地，才可能成功。
旅游地產必須個性鮮明
現在的旅游人群，已從單純的觀光，向休閑旅游和度假旅游發展，這兩種類型的旅游人群對地方特色和民族風情非常認可，這也是旅游地產開發的主要發展方向之一。
又由于旅游地產主要是滿足人們體驗第二生活空間的享受，因此，旅游觀光功能必須首要具備，如獨特的建筑、優美的景觀設計、獨特優秀的自然資源等，能成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機。
一般來說，旅游地產須具備休閑度假功能，提供安逸、清靜的環境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；具備商務活動功能：提供會議、談判活動的場所；滿足現代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內部強調實用性，合乎現代人生活習慣；通過對傳統建筑和歷史文化的挖掘，展現中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊。
由于涉獵旅游地產開發的企業過多，往往又都擁擠在很小的自然資源環境，大同小異，比比雷同的現象多見，同樣的東西一多，就失去了新鮮感，自然會被人們冷落。這對于開發企業來說，只能說是開發失敗。為杜絕類似現象發生，旅游地產必須像成功的文學作品一樣，個性鮮明。
在這一點上，國內眾多城市在城市口號上的用心良苦，值得旅游地產開發企業借鑒。
“為了您，這座城市等待了1660年”。四川遂寧市當初豎起這塊口號牌時，曾經引起贊聲一片。甚至有人將其評為“最讓人感動的城市口號”，它與過去古板教條、以“爭創四個現代化”為代表的城市口號相比較，給人的感覺更人性、更能拉近人心距離、更有魅力、更有清晰發展目標，也更讓人向往。旅游地產的開發，就該以這種思路定位，開發有自己個性的產品。
目前各地所謂的旅游地產千城一面的情況比較突出，沒有自己的特點，也就無法向外界展現一個清晰的自己。類似的開發，既影響自己的經營績效，也有愧于地方的寶貴自然資源。
旅游地產的產品定位，可以通過項目推廣語向社會展示，類似四川成都的城市口號：“一個你來了就不想走的城市”，表達得既溫馨，又鮮明傳遞出成都的休閑特色，讓人瞬間產生想前往探究的沖動。
當然，旅游地產的定位也需要有著相匹配的載體來承接，不能理想與現實相差太遠，否則會弄巧成拙。最重要的是要和現實相符，不要聽起來美，其實不是那么一回事。那樣，消費者會產生“不來遺憾一次，來了遺憾一輩子”的感受，會在市場上口口相傳，毀掉項目的聲譽。
改變旅游地產季節空置的設想
旅游地產季節性空置，在許多旅游城市普遍存在，在海南尤其明顯。最近，當地報載，政府準備出臺“空置稅”法，以杜絕寶貴資源的浪費。
看過海南的旅游地產產權的統計資料，島外持有的小產權居多，也即是說，多數旅游地產為島外有錢人所購買，作為度假投資或貨幣保值。這些人在戶籍地都有不止一套的房產，即便輪流居住，一年在海南也難住上幾回，所購房產大部分時間為空置。這其實是一種嚴重浪費，也很不合理：房產產權歸業主，房產所立足的土地屬于國家，國家資源為一己所壟斷，不能有效使用，明顯侵占和浪費國家稀缺資源(業主在戶籍所在地同樣使用著土地資源)。
海南省要成為名副其實的國際旅游島，人才短缺、文化積淀的短板必須解決。而無論人才的引進還是文化的積淀，都離不開戶籍政策的創新。所以，利用旅游地產得天獨厚的條件，適當擴大戶籍人口規模和比例，增強城市社會結構的穩定性等，都是政府工作的當務之急，這也體現出一座城市對外來人口的尊重與重視。
鑒于如上特殊情況，對于島外購買海南旅游地產的業主，政府可以制定以下兩項政策加以調整：1、購買海南旅游房產，必須把戶籍遷入海南，這樣，旅游地產的空置率會明顯降低，而買得起旅游城地產的，多是有錢的成功人士，有助海南人才匯集，緩解海南人才匱乏之現狀；2、戶籍不能遷入海南的，所買房產上報政府相關部門統一管理，或代為出租，或改作他用，不使空置，產權保留。
如此一來，海南這座國際旅游島，會成為中國著名的高層次“移民城市”，而精英人才所帶來的各種先進生活理念和工作習慣，又會改變海南的城市性格和文化，產生意想不到的重大影響，有助于進一步增強海南國際旅游島的世界競爭力。
